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香港楼市下跌,二手楼盘直接降价近400万,地产商频出促销奇招

来源:  作者:  2018-11-23 21:52:02

最近几年香港楼市调控一直在加强,但并没有阻止房价的飙涨,甚至屡创全球楼价成交新高。过去十年中,中国香港地区房价持续攀升,成为全球房价最贵的城市,连续8年稳坐全球房价最难负担城市榜首。

最近几个月以来,香港整体房价出现回调信号,香港楼市寒意渐浓,但就此断定香港楼市拐点已至似乎还有些武断。证券时报记者近日实地探访香港楼市成交情况,采访了多位地产分析师,发现了以下现象:

1、 香港楼市成交价格整体出现下挫,其中豪宅区以及二手楼盘交易跌幅明显,但港岛区不少楼盘每呎价格升幅在30%以上,九龙区甚至有楼盘出现50%以上的涨幅,新界西盘龙半岛每呎均价上升64.43%。

2、 香港楼市在2003年低谷时,中原城市领先指数(CCL)仅在70~80之间,如今这一指数涨至180~190,涨幅过高回调正常,但是否为“拐点”还需观察,毕竟2015年和2016年都出现过这种回调趋势,却并非拐点。

3、 楼市目前寒意渐浓,地产商为促销频出奇招,甚至先住后付款,剩余80%尾款可以3年后再付。

香港楼市下跌,二手楼盘直接降价近400万

“你大概什么时候过来看房,我带你去看几处其他楼盘,现在二手楼盘放盘很多,现在减价空间大了,超高层,1000多呎(约90平米)之前卖3480万港元,现在3100万港元业主也可以谈。”香港美联物业地产中介商陈小姐向证券时报记者微信推销香港楼盘。

最近几个月二手楼盘放盘量突然增多,在政府一系列调整政策以及机构唱空楼市的影响下,这些业主不断下调着预期价格。

从事金融行业的陆先生向记者表示,他有一位客户在湾仔有一栋楼龄超过30年的房子,刚开始估价10亿港元欲售出,但现在将售价预期调低到7亿~8亿港元。

即便如此,二手楼盘交投依然清淡,事实上一手私人住宅成交也开始下滑。

(证券时报记者 罗曼/摄)

香港地产中介门口随处可见的减价甩卖房屋的广告,太古城翠湖太900万港元的房子降价80万港元,康怡花园910万港元的房子打上“狠劈”二字,卖858万港元。

截至11月14日,根据香港中原地产数据,一手私人住宅方面,11月份暂时录得371宗、44.69亿港元,预计全月录得850宗、100亿港元,按月下跌63.6%、53.4%,或创近6个月新低,金额则创下2017年1月份93.8亿港元后的22个月新低;二手楼盘方面,暂时录得781宗、70.79亿港元,预计全月将录得1800宗、160亿港元,金额将创32个月新低,宗数亦连续两个月跌穿2000宗水平。

反映最新的地产市场价格变动的CCL于11月23日报179.18点,按周环比下跌0.68%,按月环比下跌3.03%,CCL(中小型单位)报179.41点,按周环比下跌0.76%,按月环比下跌3.37%。而中原城市分区领先指数,在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑,其中港岛地区下跌幅度最大,较上周下跌1.28%,较上月下跌4.24%。

香港楼市拐点已至?

美联集团副主席黄静怡具体分析了二手房降价的情况。根据政府差饷物业估价署资料显示,9月份私人住宅售价指数报388.8点,较8月下跌约1.4%,比起7月份高位也仅累跌约1.5%,更新的10月31日至11月5日的私人住宅售价指数与年内高位比,累计跌幅仅约4%,回落到年中水平,但以此判断香港楼市拐点已至并不准确,严格来讲不能说香港楼市处于拐点位置。

中原地产分析师张大伟向记者表达了同样看法。他认为,香港楼市在2003年低谷时,CCL指数仅在70~80之间,如今这一指数已窜至180~190点,涨得太高回调属于正常,由于此次降价才刚开始,是否为“拐点”还需要时间来观察,现在下定论为时尚早,毕竟2015年和2016年都出现过这种回探调整,却并非拐点,反而在房价调整之后继续飙升,大家容易忽略的是,现阶段香港政府对楼市的调控手段是多样的、有效的。

据港府施政报告显示,香港为解决土地供应紧张问题,将进行填海造地,开发东大屿发展大型填海建人工岛,这个填海计划将在东大屿开发1000多公顷人工岛,成为香港长远土地供应来源,最多能提供40多万个单位,近百万人口居住。

自2009年起,香港抑制楼市的辣招不断,包括2009~2017年期间推出的8轮调节按揭成数和贷款额度的逆周期措施,也多次加征印花税,2018年更是征收一手房空置税,但香港楼市的热情始终浇不灭。

众所周知的是,香港最发达的两个支柱产业一是金融,二是地产,香港财政收入甚至更大程度上依赖土地收入,这一点从2016年至2017年财政收入数据可知,跟土地、房屋相关的地价收入、物业税、一般差饷税、物业及投资和印花税合计2447亿元,占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。

因此,即使是政府调控,最终也是希望稳住房价不要过快上涨,但绝不是希望房价下跌。

“市建局在9月份收楼的地价每呎23600港元,他们的团队最清楚明白将来香港楼市的情况,如果明知将来房价会出现暴跌,他们为什么还要以如此高的价格收地甚至屡创新高收地?原因在于我们真的没有多少地可以开发。”陈小姐向记者表示。

香港一位从事金融业的王先生向记者分析称:“事实上香港供需基本面没有太大变化,香港楼价整体下跌,主要还是因为内地投资客的大幅度减少,因为香港豪宅70%以上都是内地投资客买的,但现在市场资金吃紧,无论A股还是港股都出现大幅调整,有些人卖房补仓,加上银行加息,房价跌一跌很正常。”

中原数据显示,跌幅过大的基本上都是高价楼,相反像一些细价楼依然还处于上升通道,新界西盘龙半岛涨幅甚至在64%以上,目前每呎均价在16681港元(约18万元/平米),翠湾村涨幅为45.82%,按照实际使用面积每呎均价在8300港元(约91300元/平米)。

(图片来源:中原数据)

促销卖房,地产商频出奇招

香港楼市成交量下滑,心焦的当然是地产商。为促进房屋销售,甚至打出了“先住后付”的政策。

证券时报记者近期走访香港尖沙咀港威大厦One Homantin楼盘的售卖处,该楼盘推出了长达1088天的付款方式,即:先住后付款,先付清楼价10%后就可获得房屋钥匙,同时需要缴纳3万港元按押金,按押金成交后可退回,客户入住期内,自行缴付差饷、管理费及杂费。

具体付款方式如下:

如果提前付清楼价则有现金回赠优惠:签署临时合约日期后计算,180天内成交,可回赠3%;81~240天内成交,可回赠2%;241~360天内成交可回赠1%。

还有一个值得关注的现象是,近期接连有新盘采取全数单位招标,最初为亿京大埔海日湾I,10月时推出138个单位招标,而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署,第二轮134个单位全部招标。

对此,有业内人士分析称,以招标方式卖楼的好处是卖方无需将底价公开,地产商会有更大主导权,即使减价出售亦对项目冲击较小,倘若销售不佳也不必向市场公开数据,可谓一举数得。

编辑:huacai